fbpx
W zasadzie przedstawiony problem można byłoby ograniczyć do znanego powiedzenia: „Jak sobie pościelisz tak się wyśpisz.”, co oznacza, że tak jak sobie z drugą stroną w umowie najmu zawartej na czas oznaczony uregulujesz możliwość wypowiedzenia tej umowy, taką będziesz miał możliwości jej rozwiązania przed upływem okresu na jaki została zawarta.

Oczywiście zasadą jest, że umowy terminowe, w tym umowy najmu nie ulegają rozwiązaniu przed upływem terminu ich obowiązywania. Wyłomem w tej regule jest jednak to, że strony terminowej umowy najmu mogą – teraz bardzo ważne sformułowanie ustawowe – „wypowiedzieć umowę najmu w wypadkach określonych w umowie”.

Wbrew obiegowym opiniom to literalne sformułowanie nie oznacza wcale, że strony umowy najmu zawartej na czas oznaczony mogą wskazać w umowie, że rozwiązanie jej jest uprawnieniem każdej z nich, z którego korzystają one swobodnie według swojego uznania przy ewentualnym zachowaniu jakiegoś okresu wypowiedzenia.

Ustawowe „wypadki” oznaczają określone w umowie zdarzenia. Zatem sednem problemu wypowiadania umów najmu zawartych na czas określony jest możliwie precyzyjne wskazanie w ich treści zdarzeń, wraz z których ziszczeniem się najemca lub wynajmujący będzie miał możliwość taką umowę rozwiązać. Mogą to być zupełnie odmienne zdarzenia w przypadku najemcy jak i wynajmującego. Przy tym jeśli instytucja wypowiedzenia nie zostanie dodatkowo obwarowana jakimś terminem, po upływie którego dochodzi do rozwiązania umowy, należy przyjąć, że do rozwiązania umowy dochodzi niezwłocznie po złożeniu drugiej stronie pisemnego oświadczenia o jej wypowiedzeniu.

Nie ma też jakiegoś zamkniętego katalogu zdarzeń, które wskazane w umowie najmu zawartej na czas oznaczony mogą stanowić podstawę jej wypowiedzenia. Tu strony mają pełną swobodę ich określenia. Przykładowo po stronie wynajmującego takim powodem może być podnajem lokalu przez najemcę jakiejś innej jeszcze osobie bez zgody wynajmującego, używanie przez najemcę w lokalu środków tytoniowych, posiadanie przez najemcę zwierzęcia w najmowanym lokalu, permanentne zakłócanie przez najemcę ciszy nocnej, potrzeba wynajmującego stałego korzystania z lokalu i wiele innych. Podobnie najemca może zastrzec na swoją rzecz prawo wypowiedzenia umowy w okolicznościach nawet niezależnych od wynajmującego i co do ich wystąpienia niepewnych takich jak utrata uprawnień do prowadzenia określonej działalności, likwidacja działalności, ale także w takich jak niezapewnienie mediów do najmowanego lokalu przez wynajmującego przez określony czas, notoryczne nieutrzymywanie przez wynajmującego porządku na wynajmowanej posesji poprzez choćby brak usuwania przez niego śmieci.

Należy pamiętać też, że komplementarność umowy najmu wymaga by okoliczność, poprzez którą miałoby dojść do wypowiedzenia umowy najmu przez którąkolwiek ze stron, była w treści tej umowy wskazana jako obowiązek nałożony na drugą stronę. Nie można bowiem tworzyć tak umowy, by podnajem był przesłanką wypowiedzenia umowy przez wynajmującego, ale bez korelującego z nim zakazu podnajmu lokalu przez najemcę. Podobnie nie można wymagać od wynajmującego porządku na posesji, jeśli taki obowiązek najemca nie sformułuje wobec drugiej strony w umowie.  

Dyskusyjne, choć niepozbawione sensu, może być umieszczenie w umowie najmu zawartej na czas oznaczony ogólnej klauzuli, że każda ze stron może dokonać jej wypowiedzenia z ważnych powodów. Pozornie stoi to w sprzeczności z wymogiem precyzyjnego określenia „wypadków”, w których do wypowiedzenia może dojść. Nic bardziej mylnego. Strony mogą posłużyć się takim rozwiązaniem, narażają się jednak tym samym na spór między sobą o to czy konkretna sytuacja zaistniała między nimi już uprawnia do zakwalifikowania jej do ważnych powodów wypowiedzenia umowy najmu czy jeszcze nie. Spór ten, jeśli najemca z wynajmującym nie dojdą do porozumienia, zapewne zakończy się w sądzie, a tu sprawiedliwość jest, jak wiadomo, ślepa. W ostateczności zatem to sędzia kierując się własnym przekonaniem i zapewne wagą oraz uporczywością zachowań lub zaniechań jednej czy drugiej strony, oceni czy doszło do wypowiedzenia umowy skutecznie, bo strona tego dokonująca, słusznie skorzystała z uprawnienia do tego motywowanego ważnymi powodami. Nierzadko w takim sporze może chodzić o niebagatelne sumy pieniędzy, niezapłacone tytułem czynszu najmu za okres pozostały jeszcze do końca najmu, dlatego warto jednak nie zdawać się na łaskę i niełaskę sądu i regulować dokładnie w terminowej umowie najmu przypadki dające możliwość jej wypowiedzenia.

W obecnej praktyce funkcjonowania umów najmu zawartych na czas oznaczony niejednokrotnie zdarza się, że strony takiej umowy zastrzegają na swoją rzecz zapisy o możliwym jej rozwiązaniu w każdym czasie z zachowaniem odpowiedniego okresu wypowiedzenia. Takie rozwiązanie nie będzie miało żadnego skutku prawnego – przeczy ono generalnej zasadzie zakazu pełnej swobody w rozwiązywaniu umów najmu zawieranych na czas oznaczony –, i niesie ze sobą ono jedynie pewien przekaz perswazyjny dla stron takiej umowy.

Należy także podkreślić, że niezależnie od tego, jak strony umowy najmu zawartej na czas oznaczony uregulują kwestię jej wypowiedzenia, niektóre przepisy bezwzględnie, przy spełnieniu ich warunków, pozwalają na natychmiastowe rozwiązanie takiej umowy najmu. Dzieje się tak gdy lokal wynajmowany:

  • ma wady uniemożliwiające korzystanie z niego a wynajmujący nie usunie ich, gdy zostanie do tego wezwany albo usunięcie ich jest niemożliwe,
  • gdy najemca używa lokalu sprzecznie z jego przeznaczeniem lub dewastuje lokal i wezwany do zaprzestania takich praktyk lekceważy to,
  • gdy najemca zalega z zapłatą czynszów najmu za co najmniej dwa pełne okresy płatności,
  • gdy najemca uporczywie lub rażąco zakłóca porządek domowy lub powoduje, że sąsiedzi nie mogą swobodnie korzystać ze swoich lokali.

Na zakończenie zasygnalizować wypada pewną swoistość wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego na gruncie ustawy o ochronie praw lokatorów, gdzie ustawa, a nie strony umowy, wyczerpująco określa przypadki, w których może dojść do wypowiedzenia takiej umowy zawartej na czas oznaczony. Ta problematyka zasługuje jednak na zupełnie osobne omówienie.

 

Podsumowanie:

  • wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas oznaczony możliwe jest jeśli strony w treści umowy precyzyjnie określą wypadki, w których mogą skorzystać z tego prawa;
  • możliwe jest by strony terminowej umowy najmu wskazały, że wypowiedzieć może ją każda ze stron z „ważnych powodów”, przy tym jednak należy liczyć się ze sporem na tym tle, który może zostać zakończony dopiero w sądzie;
  • pełna swoboda wypowiadania umowy dana stronom w treści umowy najmu zawartej na czas oznaczony będzie bezskuteczna na gruncie prawa;
  • istnieją bezwzględne, niezależne od woli stron reguły pozwalające na rozwiązanie ze skutkiem natychmiastowym umowy najmu zawartej na czas określony.

 

Autorem artykuły jest radca prawny Rafał Ocieczek i Marta Żminkowska