fbpx

Zakup nieruchomości to czynność, z którą styka się większość z nas, chociaż jeden raz w życiu. Na każdym kroku staram się Wam zwracać uwagę, że do takiej transakcji warto jest się odpowiednio przygotować, nierzadko bowiem na zakup domu czy mieszkania, przeznaczamy oszczędności naszego życia albo bierzemy kredyt w banku, który będziemy spłacać do emerytury. Dzisiejszy wpis chciałam poświęcić umowie przedwstępnej zakupu nieruchomości, która jest wbrew pozorom bardzo istotna, reguluje bowiem prawa i obowiązki obydwu stron oraz przebieg całej sprzedaży. I choć większość transakcji przebiega spokojnie, warto jest mieć jednak na względzie, że nie zawsze może tak być, a od zapisów umowy przedwstępnej zależy często, jak zostanie rozwiązany spór powstały w związku z całą transakcją.

Celem zawarcia umowy przedwstępnej jest zobowiązanie stron do zawarcia w przyszłości umowy sprzedaży nieruchomości (umowy przyrzeczonej). Często jest bowiem tak, że aby doszło do zakupu nieruchomości, strona kupująca musi uzyskać kredyt w banku, konieczne jest załatwienie odpowiednich dokumentów, które należy przedłożyć do aktu czy po prostu sprzedający potrzebują czasu aby znaleźć inne lokum. Bez względu na to, jakie są przyczyny odłożenia w czasie decyzji o zakupie, umowa przedwstępna ma zagwarantować stronom, że dojdzie do niej w przyszłości. Taki dokument powinien określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, czyli przede wszystkim przedmiot i cenę. Warto jednak uregulować niektóre kwestie szerzej, aby w sytuacji, gdy któraś ze stron będzie się chciała wycofać z transakcji lub znacząco zmienić jej warunki, uniknąć wątpliwości lub sporów.

Termin zawarcia

Jednym z najważniejszych postanowień jest określenie terminu, w którym ma zostać zawarta umowa przyrzeczona. Jeśli tego nie zrobimy, zastosowanie znajdą przepisy Kodeksu Cywilnego, które mówią o tym, że umowa docelowa powinna zostać zawarta w terminie wyznaczonym przez uprawnioną do tego stronę. Jeśli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej, nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Najczęściej jednak strony określają maksymalny termin, w którym musi dojść do podpisania stosownych dokumentów i jest to rozwiązanie najbardziej praktyczne.

Zadatek i zaliczka

Często stosowaną praktyką, jest zobowiązanie strony kupującej do wpłacenia zaliczki lub zadatku, które to stanowią pewną część końcowej ceny zakupu nieruchomości i mają na celu zagwarantowanie, że umowa końcowa dojdzie do skutku. Jaka jest różnica między tymi dwoma pojęciami? Bardzo duża. W wypadku jeśli nie dojdzie do zawarcia umowy, zaliczka powinna zostać zwrócona kupującemu. W wypadku zadatku, jeśli do wykonania umowy nie dojdzie z winy kupującego, może on zatrzymać zadatek, który dostał. Jeżeli natomiast umowa nie zostanie podpisana z winy sprzedającego, kupujący może żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. Oczywiście kwestie zadatku możemy uregulować dokładnie w umowie przedwstępnej, do czego zachęcam, aby w wypadku problemów, nie stracić wpłaconej przez nas kwoty pieniędzy.

Forma umowy

Kwestia w jakiej formie zostanie zawarta umowa przedwstępna, również niesie za sobą daleko idące skutki. Najczęściej umowa taka jest zawierana albo w zwykłej formie pisemnej albo w formie aktu notarialnego – prawo nie narzuca nam tutaj konkretnego wymogu.

Jeśli wybierzemy formę pisemną, to w sytuacji uchylania się przez jedną ze stron od zawarcia umowy przyrzeczonej, druga strona co do zasady może żądać jedynie naprawienia wynikłej z tego tytułu szkody. Jeżeli natomiast umowa przedwstępna zostanie sporządzona przed notariuszem, a jedna ze stron nie kwapi się, aby przystąpić do umowy sprzedaży, wtedy możemy wystąpić do sądu z powództwem o zawarcie umowy przyrzeczonej. 

Dodatkowo, jeżeli umowa przedwstępna została zawarta w formie aktu notarialnego, możemy również zamieścić w akcie wniosek o ujawnienie w księdze wieczystej nieruchomości roszczenia o przeniesienie prawa własności. Plusem takiego rozwiązania jest to, że księgi wieczyste może przeglądać każdy z nas m.in. za pośrednictwem Internetu. Gdyby sprzedający postanowił zbyć upatrzoną przez nas nieruchomość komuś innemu, wtedy taka osoba będzie widziała w księdze ostrzeżenie, że została już zawarta inna umowa przedwstępna, co nie będzie argumentem zachęcającym do zakupu.

Jakie jeszcze kwestie warto uregulować w umowie przedwstępnej?

Najwięcej sporów powstaje zawsze na tle kwestii finansowych. W związku z tym warto jest ustalić, która ze stron będzie pokrywać kosztu opłat notarialnych, sądowych czy podatku od czynności cywilnoprawnych. Przyjętą praktyką jest, że powyższe kwoty są opłacane przez kupującego, nie ma jednak przeszkód, aby umówić się inaczej.

Warto również dokładnie określić w umowie, jakie dokumenty dotyczące nieruchomości ma przedłożyć sprzedawca. Często jest bowiem tak, że przy uzyskaniu kredytowania w banku, konieczne jest dostarczenie dokumentów, które posiada lub może uzyskać tylko właściciel nieruchomości. Aby uniknąć problemów, warto już zawczasu się do tego przygotować. 

Inne kluczowe kwestie, na które należy zwrócić uwagę to chociażby kwestia terminu oraz sposobu płatności końcowej ceny, przekazania domu czy mieszkania nowym nabywcom, możliwości odstąpienia od umowy itp. 

Na koniec warto również wspomnieć o tym, że własność nieruchomości przechodzi na nowego nabywcę w momencie zawarcia umowy przyrzeczonej, a nie dopiero w chwili zapłaty ostatecznej ceny. W praktyce oznacza to tyle, że jeśli kupujący nie uiszczą płatności za nieruchomość to i tak staną się jej właścicielami. Oczywiście w związku z takimi sytuacjami nabywcy poddają się w akcie notarialnym egzekucji, co do zapłaty ceny, to jednak temat na zupełnie inny wpis.

Jak widzicie istnieje wiele ważnych zagadnień, na które należy zwrócić uwagę przy zakupie nieruchomości i zawieraniu umowy przedwstępnej. Oczywiście, w niniejszym wpisie skupiłam się wyłącznie na tych, które są w mojej opinii na kluczowe. Dlatego zachęcam Was do tego, aby dobrze przygotować się do zakupu swojego wymarzonego mieszkania lub domu, co może zaoszczędzić nam potencjalnych kłopotów i stresu. Warto jest dokładnie zapoznać się ze stanem prawnym i technicznym nieruchomości, zebrać wszystkie niezbędne dokumenty i poradzić się specjalisty, jeśli coś budzi naszą wątpliwość. Bardzo często zakup nieruchomości to dla nas wieloletnia inwestycja, zadbajmy więc o to, żeby była przemyślana i bezpieczna.