fbpx

Świadomość prawna w Polsce stoi na niskim poziomie. Ostatnio mój wspólnik pokazał mi wyniki ankiety, w której 33% respondentów było przekonanych o tym, że nieodebranie listu np. z sądu lub urzędu, nie wywołuje żadnego skutku. A więc “nieodebrałem listu, guzik mi możecie zrobić”. Wiem, że jako prawnik patrzę na pewne rzeczy inaczej, ale był to dla mnie szok. Czy naprawdę jedna trzecia Polaków, nie wie, że podwójna awizacja urzędowego pisma wywołuje skutek doręczenia? Nie o odbieraniu korespondencji będzie dzisiaj jednak mowa (uważam, że jest to temat, który zasługuje na osobny wpis), a o świadomości prawnej Polaków w ogóle.

Przytoczę Wam historię jednej z moich klientek, która chciała kupić dom. Zagadnienie dotyczy prawie każdej osoby, choć jeden raz w życiu. Otóż Pani Anna (nazwijmy ją tak na potrzeby niniejszego artykułu) znalazła swój wymarzony dom w zabudowie bliźniaczej. Ponad sto metrów, lokalizacja blisko lasu, cisza, spokój. Jednym słowem ideał. Dom miał być nabywany na rynku wtórnym, a więc nie od dewelopera. Cena zakupu blisko 400 tys zł. Po obejrzeniu lokum, Pani Anna w stanie euforii krzyknęła “biorę”. Przyszedł więc czas na formalności. Standardową procedurą w takim wypadku jest podpisanie umowy przedwstępnej oraz wpłata zadatku, co też zostało uczynione.

Dla przypomnienia, zadatek ma na celu zabezpieczenie interesów stron umowy. W przypadku niewykonania umowy z winy kupującego, sprzedający może zadatek zachować. W sytuacji odwrotnej czyli w wypadku niewykonania umowy przez sprzedawcę kupujący może żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. Strony mogą dowolnie ustalić wysokość zadatku, zazwyczaj jest to 10 – 20% ceny sprzedaży. W tym wypadku umówiona kwota wyniosła 40 tys zł, zostały również poczynione ustalenia co do terminu zawarcia umowy przedwstępnej oraz jej formy. Umowa taka może zostać zawarta w formie pisemnej lub w formie aktu notarialnego. Różnica jest taka, że kiedy umowę przedwstępną zawrzemy w formie aktu notarialnego, to w razie jej niewykonania, możemy skierować do sądu powództwo z żądaniem zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeśli umowa została zawarta tylko w formie pisemnej, możemy co najwyżej dochodzić od drugiej strony odszkodowania z tytułu niewykonania umowy. Abstrahując od powyższego, jeśli nie znamy się szczególnie na prawie lepiej jest dać zarobić dobremu notariuszowi, który przygotuje umowę przedwstępną lepiej od nas.

W naszej historii strony były oszczędne, podpisały więc umowę przedwstępną w zwykłej formie pisemnej. Pani Anna przekazała umówioną kwotę sprzedającemu i poszła do banku załatwiać kredyt. Bank, jak to bank zażądał masy dokumentów, w tym takich, którymi dysponuje tylko obecny właściciel nieruchomości. Nasza bohaterka skontaktowała się więc ze sprzedającym i poprosiła o ich dostarczenie. Właściciel domu obiecał, że dokumenty prześle i kontakt się urwał. Pani Anna załatwiała formalności z kredytem, czas biegł, obiecanych dokumentów nie było, a bank nie odpuszczał. Kupująca skontaktowała się więc ponownie z właścicielem nieruchomości, który oświadczył jej, że z racji tego, że minął już czas na zawarcie umowy przedwstępnej on znalazł sobie innych klientów, a jej zadatku nie odda. Kurtyna.

Przerażona klientka przyszła więc do mnie, opowiedziała o całym zajściu i pokazała zawartą umowę przedwstępną. Umowa w tym wypadku to wielkie słowo. Był to jednokartkowy świstek, wyglądający jak umowa sprzedaży samochodu wydrukowana z Internetu. Na tej podstawie Pani Anna przekazała swoje ciężko zarobione 40 tys zł obcej osobie. Nie było w przedstawionej umowie żadnych zapisów dotyczących tego, do przekazania jakich dokumentów zobowiązują się strony, co będzie stanowiło niewykonanie umowy z winy jednej ze stron uprawniające do zatrzymania zadatku itp. itd. Oczywiście sprzedający nie postąpił w porządku i zostanie on przez Panią Annę pozwany, ale zgromadzony przez nią materiał dowodowy, jest delikatnie mówiąc słaby. Zapytałam naszą bohaterkę dlaczego nie skonsultowała się z prawnikiem przed zawarciem tejże umowy. Spojrzała na mnie z oburzeniem na twarzy i odparła: “Przecież mnie nie stać na prawnika” (dodam tylko, że u mnie również pojawiła się pro bono).

Serio? Podejmujesz jedną z ważniejszych inwestycji w swoim życiu, kupujesz dom na kredyt za 400 tys zł, dajesz komuś zadatek w kwocie 40 tys zł. i mówisz mi, że nie stać Cię na konsultację umowy u prawnika? A stać Cię na to, żeby stracić swoje 40 tys zł?

Przedstawiona historia pojawiała się w mojej karierze już wielokrotnie, tyle, że w różnych konfiguracjach, nie zawsze dotyczących tylko zakupu nieruchomości. Ich cechą wspólną było to, że klienci przychodzili po poradę prawną, kiedy było już albo “po zabawie” albo wtedy, kiedy trzeba było wydać znacznie więcej pieniędzy na dochodzenie swoich roszczeń przed sądem. Gdyby zwrócili się o poradę przed swoją “inwestycją”, z dużą dozą prawdopodobieństwa nie doszłoby do takiej sytuacji. Dlatego następnym razem, kiedy powiesz sobie, że nie stać Cię na fachową konsultację, pomyśl, czy stać Cię na to, żeby stracić oszczędności swojego życia.